Учет арендодателем обеспечительного платежа для введения арендной платы

Как воспроизвести в учете компании-арендодателя получение обеспечительного платежа в качестве обеспечения выполнения обязанностей арендатора по введению арендной платы?
Соответственно условиям контракта аренды недвижимой собственности арендатор перечисляет на банковский счёт арендодателя обеспечительный платеж в сумме ежемесячного арендного платежа, который образовывает 118 000 рублей. (в частности НДС 18 000 рублей.), в качестве обеспечения выполнения обязанностей по введению арендной платы согласно соглашению аренды, арестанту на период 11 месяцев. В случае невнесения арендной платы в установленные контрактом периоды арендодатель вправе удержать в счет оплаты задолженности арендатора подобающую сумму из суммы обеспечительного платежа. В случае подобающего выполнения арендатором обязанностей по введению арендной платы обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а засчитывается в счет уплаты арендной платы за этот месяц аренды.
Счета и счета-фактуры за аренду арендодатель выставляет арендатору каждый месяц (на последнее число месяца аренды). Арендная плата вносится арендатором 1-го числа текущего месяца аренды.
По завершении периода аренды сумма обеспечительного платежа засчитана арендодателем в счет оплаты арендной платы за этот месяц аренды, потому, что арендатор правильно вносил арендную плату за предшествующие месяцы.
Переходная бухгалтерская отчетность составляется каждый месяц.

Гражданско-правовые отношения

Согласно соглашению аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется представить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное обладание и пользование либо во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор должен вовремя вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Режим, условия и периоды введения арендной платы определяются контрактом аренды (п. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации).
С 01.06.2015 в гражданско правовом регулировании закреплено определение обеспечительного платежа как одного из способов обеспечения выполнения финансового обязанности, в частности обязанности, которое появится в грядущем (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 381.1 ГК Российской Федерации, п. п. 24, 48 ст. 1, ч. 1 ст. 2 закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О введении изменений в часть первую ГК РФ РФ").
Детально об обеспечительном платеже см. Путеводитель по контрактной работе. Аренда. Общие положения. Советы согласно мнению контракта.
При наступлении условий, установленных контрактом, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет выполнения подобающего обязанности, а в случае ненаступления в установленный контрактом период подобающих условий либо завершения гарантированного обязанности обеспечительный платеж подлежит возврату, в случае если другое не предусмотрено соглашением сторон (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК Российской Федерации).
В этом случае возврат обеспечительного платежа арендатору не установлен контрактом; установлен его зачет в счет оплаты задолженности по арендной плате или за первые 10 месяцев аренды (при нарушении периодов введения платежей), или за этот месяц (при подобающем введении арендной платы за предшествующие 10 месяцев). Наряду с этим, как следует из приведенных норм ГК Российской Федерации, указанный зачет производится при наступлении условий, установленных контрактом (арендная плата за первые 10 месяцев не занесена в периоды, установленные контрактом; арендная плата за первые 10 месяцев занесена в срок, наступил период оплаты арендной платы за этот месяц).

Налог на добавленную цена (НДС)

Оказание услуг по представлению имущества в аренду является предметом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при выполнении услуг является в наивысшей степени ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ ):

1. день оказания услуг;
2. день уплаты, частичной уплаты в счет грядущего оказания услуг.

Существует мнение, что получаемые арендодателем от арендатора финансовые средства, в будущем подлежащие зачету в счет уплаты услуг по аренде имущества, возможно пересматривать в качестве подготовительной уплаты данных услуг. Соответственно, сумма таких финансовых средств включается арендодателем в налоговую базу в сроке их получения на базе пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (см., к примеру, консультацию советника отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации Е.Н. Вихляевой от 23.08.2011, Распоряжение ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010). Мнение это на текущий момент представляется небесспорным. Так как высказывалось оно в тот срок, когда ГК Российской Федерации не содержал недвусмысленного предписания на то, что зачет обеспечительного платежа в счет выполнения обязанностей производится при наступлении условий, установленных контрактом. Соответственно, до наступления условий, установленных контрактом для зачета, согласно нашей точке зрения, обеспечительный платеж выполняет лишь обеспечительную функцию и не в состоянии считаться выполняющим платежную. Фактически то же самое возможно произнести и о задатке в срок до заключения основного контракта. Не обращая внимания на то что такая точка зрения высказывается некоторыми судами, Министерство финансов Российской Федерации и налорги уверены в том, что задаток включается в налоговую базу по НДС на дату его получения исходя из пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (по данному вопросу см. Реальное пособие по НДС и Энциклопедию спорных обстановок по НДС).
Наровне с этим Министерством финансов Российской Федерации высказывается и иная позиция: оплата суммы обеспечительного платежа, которая употребляется арендодателем для оплаты долга арендатора по арендной плате, связана с уплатой реализуемых услуг по аренде. Следовательно, согласно точки зрения Министерства финансов Российской Федерации, она подпадает под воздействие пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ и облагается НДС арендодателем при ее получении. Подборка писем Министерства финансов Российской Федерации, в коих озвучено такое мнение, приведена в Энциклопедии спорных обстановок по НДС. Напомним, что имеются решения суда, подхватившие данную позицию.
Но и эту точку зрения разделяют не все. Так, в арбитражной практике возможно заметить следующие мнения: обеспечительный платеж не несет платежной функции; получение гарантийного обеспечения не является операцией по реализации; обеспечительный платеж по своей юридической природе является гарантией выполнения арендатором обязанностей согласно соглашению и его оплата не связана с уплатой услуг. Как расследование, суммы обеспечительного платежа налоговую базу по НДС увеличивать не должны. Подборка решений суда, подхвативших такую позицию, приведена в Энциклопедии спорных обстановок по НДС.
Сверх того по данному вопросу см. Реальное пособие по НДС.
В пересматриваемом случае компанией получен обеспечительный платеж, сумма которого может быть засчитана в счет арендной платы. Свыше надёжным в этой ситуации представляется начислить НДС на дату получения обеспечительного платежа как с суммы полученного аванса. Исходя из этого в настоящей консультации будем исходить из условия, что арендодатель определяет налоговую базу по НДС на дату получения обеспечительного платежа от арендатора исходя из полученной суммы платежа (одинаковой ежемесячному арендному платежу с учетом НДС) (пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ ). НДС исчисляется расчетным способом с употреблением налоговой ставки, определяемой правильно п. 4 ст. 164 НК РФ (в этом случае - 18/118).
При получении предварительной плата в счет арендной платы арендодатель должен предоставить арендатору подобающую сумму НДС с полученной предварительной плата и не позднее пяти календарных суток после получения предварительной плата выставить счет-фактуру, оформленный согласно с притязаниями п. 5.1 ст. 169 НК РФ (п. п. 1, 3 ст. 168 НК РФ) <*>.
При получении


Прочтите также нужный материал в области онлайн вопрос юристу бесплатно. Это возможно станет интересно.