ВС РФ: в случае предоставления застройщиком квартиры с видом из окна хорошим от обещанного, другую квартиру получить не удастся

SunnyToys Shutterstock.com
К такому выводу пришел Верховный Суд РФ, рассмотрев жалобу дольщицы на предоставление ей застройщиком квартиры с неприемлемым видом из окна (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47).
Сущность дела заключалась в том, что при осмотре своей новой квартиры, расположенной на первом этаже дома, истица поняла, что из окна не видно привычного городского пейзажа. Более того, рядом от окна находится газорегуляторный пункт, который также закрывает обзор. Так, раскрывающийся из окна купленной квартиры вид ее не устроил.Дольщица "настойчиво попросила" от застройщика возместить моральный ущерб, и снести газовый шкаф либо дать другую квартиру: так как при заключении договора долевого участия ее никто не предупредил о том, что под ее окном будет расположен газорегуляторный пункт. При том, что для приобретательницы жилья главным критерием выбора был вид из окна и это имело бы значительное значение при подборе жилья. Так, согласно ее точке зрения, у спорной квартиры был обнаружен значительный недостаток, и застройщик обязан дать аналогичную квартиру (ст. 21 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей", потом – закон о защите прав потребителей).
Но суды первой и апелляционной инстанций стали сторониками застройщика, обосновав это рядом причин (апелляционное определение Мосгорсуда от 12 ноября 2015 г. № 33-42257/15).
Во-первых, согласно их точке зрения, так называемый вид из окна квартиры не являлся предметом договора, а следовательно размещение газового оборудования под окном не является нарушением договора.
Во-вторых, дом соответствует СНиПам и другим техрегламентам (так как его ввели в эксплуатацию), уровень качества жилья является пригодным для проживания в нем, а значит, значительных недостатков у квартиры нет.
И, наконец, ни контракт об участии в долевой постройке, ни закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в кое-какие законы РФ" (потом – закон об участии в долевой постройке) не обязывают информировать участника о размещении инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.
ВС РФ, рассмотрев дело, со своей стороны, пришел к пару иным выводам:

• продавец должен вовремя (до заключения договора) дать потребителю данные о товаре, предоставляющую возможность свободного и верного выбора товара, исключающего каждые сомнения о его потребительских свойствах и чертях (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей);
• при заключении договора об участии в долевой постройке застройщик обязан дать участнику всю точную данные относительно строящегося дома, которая позволяет вольно и верно выбрать себе помещение в строящемся объекте (в частности сведения о составе и месте размещения электрического, санитарно-технического и иного оборудования);
• ни в контракте, ни в проектной или другой документации, доступной участнику на момент заключения cделки, не было сведений о размещении газового шкафа в близи под окнами выбранной квартиры.

Так, заключил Суд, потребителю при заключении договора не была предоставлена нужная и точная информация о строящемся объекте, а значит его права нарушены, а квартира – некачественная.
Вместе с тем передать разочарованному участнику другую квартиру запрещено в силу того, что, у потребителя имеется право "настойчиво попросить" от застройщика бесплатно устранить недостатки, снизить цену договора либо отказаться от выполнения договора и "настойчиво попросить" возврата цены с процентами, но не предоставления другой квартиры (п. 2 ст. 7 закона об участии в долевой постройке).
При новом рассмотрении дела, с учетом указаний ВС РФ, суд первой инстанции присудил дольщице компенсацию морального ущерба и штраф за недобровольное удовлетворение требований потребителя.
Специалисты компании "Гарант", обратили внимание, что указанная позиция ВС РФ дважды включалась в обзоры судебной практики: в Обзор судебной практики № 4 за 2016 год и в Обзор практики разрешения дел по спорам, появляющимся в связи с участием граждан в долевой постройке. Наряду с этим в последнем обзоре уточняется, что право на замену объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлено в контракте участия в долевой постройке.
Но одновременно с этим аналитики утверждают, что в подобных делах суды в большинстве случаев поднимаются на сторону застройщиков. Так, в одном случае они отказали и участнику, нашедшему вместо обещанного лесного массива под окном большой забор (решение Всеволожского городского суда от 13 апреля 2017 по делу № 2-1192/2017), а в другом – участнику, над окном которого нависал чужой балкон (решение Череповецкого городского суда от 20 июля 2016 по делу № 2-6966/2016).